前海3地王曝光 估值4700億

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【經濟日報專訊】今年將是前海啟動大規模建設的元年。據悉，深圳市政府將很快審批前海《土地出讓暫行辦法》等土地政策，並與三大地主協商已出讓土地營運方案。

據證券界估算，三大地主擁有三幅土地總估值高達4,700億元。前海管理局委託土地政策諮詢機構諫言，前海開發宜引入香港大型發展商，體現深港合作，本港地產商有望前海淘金。

3大地主 招商集團中集深國際

據本報統計，前海1,500萬平方米土地中，約27.5%或412萬平方米分別由招商局集團、本港上市的中集（02039）和深圳國際（00152）所擁有（見圖）。

券商普遍以3倍地積比率、每平方米3萬元人民幣計算前海土地價值；三家公司土地由工業轉商業用途後，總估值將達4,735億元。招商局佔地最大，估值達3,592億元。中集及深圳國際的土地估值亦分別達584億及558億元；單一幅前海土地估值，已是這兩家公司市值數倍。

深國際及中集對本報表示，正跟政府部門進行磋商，現難評論土地轉讓模式，而招商局則不予置評。

深圳前海被規劃成特區中的特區，更被中共總書記習近平形容為未來的「新中環」，土地「寸土寸金」，周邊樓價去年已急升，而本港地產商有望分一杯羹。

倡引港資開發 新世界早着先機

深圳人大常委、前深圳城市規劃設計研究院院長王富海接受本報獨家專訪時透露，他任董事長的蕾奧城市規劃早於2011年受前海管理局委託，提交土地政策諮詢報告，建議當局引入本港大型發展商參與前海開發。

本港四大地產商，新世界（00017）早於去年7月與前海簽署合作協議，主席鄭家純透露將投資數十億元。至昨晚截稿前，長實（00001）、新地（00016）未回應是否有投資前海，恒地（00012）則表示不評論個別項目。

據悉，蕾奧的報告建議選擇與擁有大型辦公室開發經驗、具香港背景的發展商合作。開發模式是，前海管理局透過國有土地作價出資或入股，與開發商共同組建公司。另3種土地管理模式是：土地出讓、土地租賃、自主開發。

王富海稱，據知前海土地最後方案與蕾奧思路基本一致。「3個出發點，其一籌集資金，當局通過土地經營進行滾動式開發；其二調控市場，用一定手段抑制未來樓市自然漲價，以支持產業發展；其三，分享成長，不能一次性轉讓土地後就收益沒了，當局以不同方式介入房屋開發及擁有，陸續收益。」

據悉，蕾奧諮詢方案僅針對前海未轉讓土地，市政府執意單獨與三大地主協商。消息指，政府希望與地主達成方案，深國際傾向速戰速決，與合作夥伴盡快實現土地租金收益，而中集及招商局對動用自身資金補地價有所保留。